資格合格パートナー「スタディング」
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宅建試験は「宅建業法」「権利関係」「法令上の制限」「税・その他」の4分野で構成されています。
なかでも宅建業法は「満点近い点数を取得できなければ、合格は難しい」と言われることもある分野です。
本章ではまず、宅建試験の分野別難易度についてお伝えします。宅建業法で満点に近い点数を取得したい理由についても説明していきましょう。
宅建試験の分野別難易度は、次の表のとおりです。
| 分野 | 出題数 （1問1点） |
難易度 |
| 宅建業法 | 20問 | ほとんど「易」 |
| 権利関係 | 14問 | 「難」〜「超難」 |
| 法令上の制限 | 8問 | 「易」〜「超難」 |
| 税・その他 | 8問 | 「易」〜「難」 |
このように宅建業法は、出題範囲の中でもっとも難易度が低い分野です。
宅建業法は正解目標を20問中18問と設定して勉強しましょう。難易度が低めであるため、できれば満点を目指したい分野です。
なぜ宅建業法で高得点を目指すべきかというと、理由は次の2つです。
▼出題数がもっとも多い分野だから
理由の1つ目は、出題数がもっとも多い分野だからです。
宅建試験は全50問（1問1点）で、近年の合格ラインは35点前後で推移しているので、「38点」を目標に学習するのがおすすめです。
宅建業法で20問中18問正解できれば、合格の現実味が増します。
▼勉強しやすく、高得点をとりやすいから
理由の2つ目は、勉強しやすく、高得点をとりやすい分野だからです。
宅建業法は、他の分野よりひっかけ問題が少なく素直な出題が多いため、暗記中心の勉強で得点できます。
また、過去問の類題が出題される傾向も強いです。裏を返せば、過去問練習が少ないと試験本番に「初見」のような状態で解くことになり、ライバルに遅れをとる可能性が高まります。
年度ごとの難易度のばらつきも小さいので、勉強量と得点力が比例しやすいと言えるでしょう。些細なミスで失点しない力をつけておくことが大切です。
宅建試験の4分野の中でも特に得点源にしやすいので、短期間で勉強する場合は宅建業法で得点を稼ぐことを意識して勉強することが大切です。
宅建業法とは、土地や建物などを取引する際、知識や経験が不足した一般の人が安心して取引できるように、宅建業者が従うべきルールを定めたものです。
宅建業法の内容は、開業、規制、監督・罰則の3つに分類できます。
| 開業 | 規則 | 監督・罰則 |
| 免許 取引士 保証金 |
重要事項説明 契約 広告 報酬 |
違反行為 罰則 |
▼開業
宅建業を開業する際に守るべきルールです。宅建業を開業するには、宅建業を営むための「免許」、宅建業を実際におこなう「取引士」、指定機関に供託する「保証金」の3つが必要となります。
▼規制
宅建業を営んでいく際に守るべきルールです。契約前に必要な「重要事項説明」のほか、契約をするとき、広告を出すとき、報酬を受け取るときなどに規制があります。
▼監督・罰則
宅建業法に違反した場合のルールです。違反すると、業務停止処分や免許取消処分などの監督処分を受け、罰金などの罰則が適用されます。
ここからは宅建業法の頻出テーマとして下記の3つについて解説します。
頻出テーマの1つ目は「重要事項説明書（35条書面）」です。
宅建士には、売買や賃貸の契約を結ぶ際に、その宅地建物についての重要な情報を購入者などに説明する義務があります（重要事項の説明）。
宅建業者は、説明する重要事項を記した書面を作成し、ここに宅建士が記名押印した上で購入者に交付・説明します。
この書面が重要事項説明書です。宅建業法35条に規定された書面であることから「35条書面」とも呼ばれます。
重要事項説明書（35条書面）を学習するポイントは、購入者の立場で考えることです。
すでにお伝えしましたが、宅建業法の一番の目的は「購入者等の利益を保護すること」です。
したがって重要事項説明書（35条書面）も、契約に必要な情報を購入者に正しく伝え、購入者が安心して契約できるようにすることが目的となっています。
重要事項の説明に関する問題は、「購入者等の立場」という視点から判断すると正解しやすくなります。
| ▼問1
重要事項の説明をする際に交付すべき書面には、宅建業者の事務所ごとに設置すべき成年者である専任の取引士が記名押印しなければならない。
【正解】 ✕
【解説】 「専任の」取引士である必要はありません。重要事項の説明および記名押印は、専任ではない取引士でも行うことができます。 |
| ▼問2 宅地建物の売買の媒介において、買主が宅建業者であれば、35条書面の交付及び重要事項の説明をする必要はない。
【正解】 ✕
【解説】 平成29年４月より、宅建業者に対しては35条書面の交付のみで足り、説明は不要になりました。相手方が宅建業者であっても、重要事項説明書（35条書面）の交付は必要です。 |
頻出テーマの2つ目は「37条書面（契約書）」です。
契約書は宅建業法37条に規定された書面であることから「37条書面」とも呼ばれています。
頻出テーマの1つ目で取り上げた重要事項説明書（35条書面）との違いを比較しておきましょう。
| 書類名 | 内容 |
| 重要事項説明書（35条書面） | 購入者がその物件を契約するかどうかの判断材料を提示する書類 |
| 37条書面（契約書） | 売主（貸主）と購入者間での条件交渉の結果、最終的に合意した条件を契約する書類 |
37条書面（契約書）における学習のポイントは2点あります。
1つ目は、重要事項説明書（35条書面）の記載事項ではなく、37条書面（契約書）の記載事項であるものを覚えることです。
この2つに関する引っかけ問題がよく出題されているので、きちんと整理して暗記しましょう。
37条書面（契約書）の記載事項は下記のとおりです。
2つ目は、重要事項説明書（35条書面）と同様に、購入者の立場で考えることです。
宅建業法の一番の目的である「購入者等の利益を保護すること」という視点を忘れないようにしましょう。
| ▼問3 建物の貸借の媒介において、敷金の授受の定めがあるときは、その建物の借賃の額に加え、敷金の額、および授受の目的についても重要事項として説明しなければならない。
【正解】 ✕
【解説】 借賃の額は説明する必要はありません。借賃の額は、37条書面の記載事項であって、重要事項説明書の記載事項ではありません。 問題文は読み飛ばさないように、ていねいに読みましょう。 代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額およびその目的は、重要事項説明書の記載事項であり、敷金は借賃以外に授受される金銭に該当します。 よって、敷金の額、および授受の目的については、記述の通り重要事項として説明しなければなりません。 |
頻出テーマの3つ目は「自ら売主制限（8種制限）」です。
通常、物を売買するときに適用される法律は民法です。民法では「契約自由の原則」があり、条件は当事者同士で自由に決定できます。
しかし宅地建物の取引においては厳しい制限が設けられているケースがあります。それは、売主と買主が下記のような組み合わせとなる場合です。
この場合、もし当事者同士で自由に条件を決めるとなると、買主である一般消費者は弱い立場に置かれることになります。
繰り返しになりますが、宅建業法の目的は購入者等の利益を保護することです。そこで宅建業者と一般消費者が対等な関係になるよう、「自ら売主制限」で宅建業者に厳しい制限を設けているのです。
自ら売主制限が適用されるのは、宅建業者が自ら売主となる場合かつ、購入者が宅建業者でない場合となるので注意しましょう。
自ら売主制限は「8種制限」とも呼ばれ、制限には以下の8つがあります。
上記から、今回は「クーリング・オフ」と「手付金等の保全処置」について解説します。
自ら売主制限（8種制限）の1つ目の学習ポイントは「クーリング・オフ」です。
クーリング・オフとは、一定期間、購入者が一方的に申込みの撤回や契約の解除ができる制度です。
訪問販売や電話勧誘など特定商取引において認めらている制度で、不動産売買契約においてもクーリング・オフが認められる場合があります。
クーリング・オフについては、以下のポイントをおさえましょう。
▼クーリング・オフの条件
※両方を満たす必要がある
▼クーリング・オフの期間
▼クーリング・オフの方法
※書面が宅建業者に届いたときではない
▼クーリング・オフの効果
自ら売主制限（8種制限）の2つ目の学習ポイントは「手付金等の保全処置」です。
もし物件の引渡し前に一般の購入者が代金を支払い、その後売主である宅建業者が倒産した場合、購入者は支払った代金を返還されず、物件も引き渡されないという事態になるでしょう。
このような事態を防ぐために、倒産などの問題が起きたときに購入者を保護する制度が「手付金等の保全処置」です。
たとえば、代金が契約時（手付金）、契約から引き渡しの間（中間金）、引き渡し前（残金）の3回に分けて支払われる場合、これらはすべて「手付金等」に含まれます。
一方、引き渡しと同時に支払われる金銭は手付金等には該当しません。
手付金等の保全措置には次の3つがあります。
ただし、未完成物件は指定保管機関による保管ができません。これについてもしっかりと頭に入れておきましょう。
| ▼問4 宅建業者ではないＡは、宅建業者Ｂが自ら売主となっている土地の買い受けの申し込みをＢ社の事務所で行なった。しかし、その申し込みをした際、専任の取引士は他の所用で外出中だった。この場合、Ａはクーリング・オフをすることができる。
【正解】 ✕
【解説】 クーリング･オフをすることができません。専任の取引士が外出中かどうかに関係なく、事務所で買受の申し込みをした場合にはクーリング・オフは適用することができません。 |
| ▼問5 宅建業者Ａは、自ら売主となって、まだ建築工事を完了していない建物を宅建業者でないＢに販売しようとしている。この場合、手付金等の額が物件の売買価格の100分の５以下で、かつ、1000万円以下であれば、保全措置を講じる必要はない。
【正解】 ◯
【解説】 未完成物件で、手付金等が代金の5%（100分の5）以下、かつ、1,000万円以内の場合は、保全措置を講じる必要はありません。あえて5％を100分の5と別の言い方にしていますが、実際の宅建試験でもこのような表記で出題されることもありますので、注意してください。 |
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本章では、宅建業法の勉強法について解説します。コツを押さえた効率的な勉強で、得点力を身に付けましょう。
宅建士試験には4分野出題されます。おすすめの勉強の順番は以下の通りです。
権利関係の学習を最優先と位置付けている理由は、権利関係に含まれる民法の理解が宅建業法など他の法律の理解にもつながるものがあるからです。
ただし、得点を稼ぎやすいのは宅建業法なので、難易度の高い権利関係で時間を使いすぎないように勉強を進めるのがポイントです。
宅建合格には200〜300時間程度の勉強時間が必要と言われています。このうち宅建業法の分野に費やす時間の目安は40％程度と考えてください。
仮に総勉強時間を300時間と設定した場合、宅建業法の勉強にかける時間は120時間程度となります。
ただし、全体の40％というのはあくまで目安です。暗記が得意な人であれば、宅建業法にかける勉強時間をもう少し短縮できると考えられます。
宅建業法にかける時間を目安よりも短縮できる場合は、より難易度が高い「権利関係」の勉強時間を増やすとよいでしょう。
宅建業法の分野で高得点を取るためのポイントを3つお伝えします。
▼インプット学習に偏らない
宅建業法を勉強するときは、テキストの読み込みのようなインプット学習に偏らないように注意しましょう。
暗記が中心の宅建業法の分野は、インプット学習だけでは「覚えたつもり」になりやすいです。
知識をしっかりと頭に入れるには、さっとテキストを読んだらすぐに対応する範囲の問題練習（アウトプット）をするのが効果的です。
インプットに時間をかけすぎず、積極的にアウトプットするよう意識しましょう。
インプットとアウトプットをセットにすることで、覚えた知識が定着するだけでなく、知識を問題文に応じて使う力も身に付きます。
問題練習を何度も繰り返しながら、たりない知識を補っていくよう心がけましょう。
▼文字だけでなく映像や音声でもインプットする
記憶を定着させるには、テキストを読み込む「視覚」からのインプットだけでなく、映像や音声を活用した「聴覚」からのインプットも併用するのがおすすめです。
さまざまな感覚を活用してインプットすることで、理解を深めたり知識を定着させたりする効果が期待できます。
運転中、料理中、入浴時間など紙のテキストを読み込めない環境でも、耳を使えばインプットできます。
スキマ時間を活用できれば、まとまった時間を確保しにくい忙しい方も勉強を進めやすくなるでしょう。
▼過去問で解き方を覚える
特に時間がない人は、過去問を漫然と解くのではなく「解き方を覚えるみちしるべ」として利用しましょう。
具体的には、目の前の1問に時間をかけて向き合うのではなく、わからなければすぐに解説を読んでしまってOKです。
インプットした知識を、実際の問題でどのようにアウトプットすればいいのか、その方法を知るために過去問を活用します。
また、過去問に取り組むことで、「絶対に落とせない問題」や、難易度が高くほかの受験者も解けないであろう「捨ててもよい問題」を取捨選択する目も養えるでしょう。
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宅建業法は、ほかの分野に比べると難易度が比較的低いため、満点を取ることも決して夢ではありません。
20問中18問の正解を目指し、まずは本稿でお伝えした3つの頻出テーマをしっかりと攻略しましょう。
また、解き方を覚えるためには、実際の問題に多く触れることも大切です。インプットとアウトプットをバランスよくおこない、効率的に知識を身に付けましょう。
より効率的に学びたい人は、文字からのインプット学習に偏らず、聴覚によるインプットも実践してみてください。
本記事を参考に宅建業法の分野を攻略し、宅建試験の合格を目指しましょう。
