宅建業法とは？どこよりもわかりやすい宅建士試験での出題内容と勉強法

宅建士試験の合格を目指すには、宅建業法でしっかりと得点することが大切です。

この記事では、宅建業法の概要や出題内容、頻出テーマや効率的な勉強法を解説します。

宅建業法の頻出テーマである「重要事項説明書（35条書面）」「37条書面（契約書）」、「自ら売主制限（8種制限）」や分野の全体像など、効果的な攻略法を解説します。

宅建業法とは

宅建業法とは宅地・建物の売買や仲介といった取引に関する法律で、正式名称は「宅地建物取引業法」です。

宅建業法の概要や対象業者を解説します。

• 宅建業法の概要
• 宅建業法の対象業者
• 宅建業法の内容

宅建業法の概要

宅建業法（宅地建物取引業法）は、適正な不動産取引と消費者保護のために制定された法律です。

公正な取引で消費者の利益を守ることや、宅地や建物の円滑な流通を目指しています。

そのため宅建業法では「免許取得の義務付け」や「誇大広告の規制」といったさまざまな規定があり、とくに消費者保護に関する規定が充実しています。

たとえば「宅建士による重要事項説明」に関する規定は、不動産業者と一般消費者の情報格差を埋めるための重要な消費者保護策といえるでしょう。

宅建業法の対象業者

宅建業法の対象者は、下記を「業として行う」事業者です。

• 宅地や建物の売買・交換
• 宅地や建物の売買・交換、貸借をする際の代理や媒介

「業として行う」とは、不特定多数者に対して繰り返し行う取引のことです。

具体的には、不動産仲介業者や賃貸物件の仲介業者などが「業として行う」事業者に該当します。

なお、大家さんなどが自己物件を貸す場合は、宅建業法が適用されないため免許は不要です。

また、自己物件を単発で売却する場合も「業として行う」に該当しないため、宅建業法の対象外となります。

宅建業法の内容

宅建業法は、土地や建物などを取引する際、知識や経験が不足した一般の人が安心して取引できるように、宅建業者が従うべきルールを定めたものです。

宅建業法の内容は、開業、規制、監督・罰則の3つに分類できます。

開業	免許、取引士、保証金
規則	重要事項説明、契約、広告、報酬
監督・罰則	違反行為、罰則

開業

宅建業を開業する際に守るべきルールです。

宅建業を開業するには、宅建業を営むための「免許」、宅建業を実際におこなう「取引士」、指定機関に供託する「保証金」の3つが必要となります。

▼免許

「都道府県知事の免許」と「国土交通大臣の免許」があり、免許の有効期間は5年間です。

ひとつの都道府県内にのみ事務所を設置する場合は「都道府県知事の免許」、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は「国土交通大臣の免許」が必要です。

▼取引士

宅建業者は宅地建物取引士（宅建士）の設置義務があり、事務所ごとに従業員5人に対して1人以上の宅建士を設置しなければなりません。

宅建士は、重要事項の説明や契約書の記名押印といった重要な役割を担います。

▼保証金

宅建業者は、取引相手である消費者を守るため、あらかじめ一定の金額を国の指定機関（供託所）に預けておく必要があります。

そのため、万が一のトラブル発生時に宅建業者が損害を補償できなくても、消費者は供託所から支払いを受けることが可能です。

規制

宅建業を営んでいく際に守るべきルールです。

契約前に必要な「重要事項説明」のほか、契約をするとき、広告を出すとき、報酬を受け取るときなどに規制があります。

▼重要事項説明

宅建業者は売買・交換・賃貸借契約の締結前に、宅建士による重要事項説明書（35条書面）の交付と説明が義務付けられています。

▼広告の規制

誇大広告は禁止されており、実際に存在しない物件や事実と異なる物件の表示、誤解を招く表現は規制されています。

また、未完成物件は広告時期が制限されており、建物を立てるための行政許可を受けてからでないと広告を開始できません。

▼報酬の規制

宅建業者の報酬である仲介手数料には上限があります。

課税事業者が売買の媒介を行う場合、仲介手数料の限度額は次のように定められています。

• 売買代金が200万円以下：売買代金×5.5％
• 売買代金が200万円超～400万円以下：売買代金×4.4％
• 売買代金が400万円超～：売買代金×3.3％

監督・罰則

宅建業法に違反した場合のルールです。

違反すると、業務停止処分や免許取消処分などの監督処分を受け、罰金などの罰則が適用されます。

▼監督処分

法令違反をした際に行政機関が発する命令等のことで、「宅建業者に対する処分」と「取引士に対する処分」の2つに分けられます。

処分内容には、違反行為に対して指示を出す「指示処分」、一定期間の業務停止や事務の禁止を命ずる「業務停止処分（事務禁止処分）」、免許や登録そのものを取り消す「免許取消処分（登録消除処分）」があります。

▼罰則

宅建業法の違反行為に課されるのが、罰則です。

たとえば無免許営業や不正による免許取得といった重大な違反に対しては、「3年以下の懲役または300万円以下の罰金、もしくはその両方が科される」という厳しい刑罰が規定されています。

誇大広告禁止に違反した場合は「半年以下の懲役または100万円以下の罰金、もしくはその両方」が科されます。

2022年5月の改正内容

2022年5月、取引の効率化や電子化推進を目的に宅建業法の一部が改正されました。

この改正により、次の書類への宅建士の押印が不要となりました。

• 重要事項説明書
• 宅地または建物の売買・交換・賃貸契約締結後の交付書面

さらに、次の書面の電磁的方法による交付も認められています。

• 媒介契約・代理契約締結時の交付書面
• 指定流通機構への登録を証明する交付書面
• 重要事項説明書
• 売買・交換・賃貸契約締結時の交付書面（37条書面）

宅建士合格には宅建業法で何点必要？

宅建試験は「宅建業法」「権利関係」「法令上の制限」「税・その他」の4分野で構成されています。

なかでも、本記事で見てきた宅建業法は「満点近い点数を取得できなければ、合格は難しい」と言われることもある分野です。

本章ではまず、宅建試験の分野別難易度についてお伝えします。

宅建業法で満点に近い点数を取得したい理由についても説明していきましょう。

宅建試験の分野別難易度

宅建試験の分野別難易度は、次の表のとおりです。

分野	出題数（1問1点）	難易度
宅建業法	20問	ほとんど「易」
権利関係	14問	「難」〜「超難」
法令上の制限	8問	「易」〜「超難」
税・その他	8問	「易」〜「難」

このように宅建業法は、出題範囲の中でもっとも難易度が低い分野です。

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宅建業法は20問中【18問】正解したい

宅建業法は正解目標を20問中18問と設定して勉強しましょう。

難易度が低めであるため、できれば満点を目指したい分野です。

なぜ宅建業法で高得点を目指すべきかというと、理由は次の2つです。

出題数がもっとも多い分野だから

理由の1つ目は、出題数がもっとも多い分野だからです。

宅建試験は全50問（1問1点）で、近年の合格ラインは35点前後で推移しているので、「38点」を目標に学習するのがおすすめです。

宅建業法で20問中18問正解できれば、合格の現実味が増します。

勉強しやすく、高得点をとりやすいから

理由の2つ目は、勉強しやすく、高得点をとりやすい分野だからです。

宅建業法は、他の分野よりひっかけ問題が少なく素直な出題が多いため、暗記中心の勉強で得点できます。

また、過去問の類題が出題される傾向も強いです。

裏を返せば、過去問練習が少ないと試験本番に「初見」のような状態で解くことになり、ライバルに遅れをとる可能性が高まります。

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年度ごとの難易度のばらつきも小さいので、勉強量と得点力が比例しやすいと言えるでしょう。

些細なミスで失点しない力をつけておくことが大切です。

宅建試験の4分野の中でも特に得点源にしやすいので、短期間で勉強する場合は宅建業法で得点を稼ぐことを意識して勉強することが大切です。

ここからは宅建業法の頻出テーマとして下記の3つについて解説します。

• 重要事項説明書（35条書面）
• 37条書面（契約書）
• 自ら売主制限（8種制限）

宅建業法の頻出テーマ（1）重要事項説明書（35条書面）

頻出テーマの1つ目は「重要事項説明書（35条書面）」です。

宅建士には、売買や賃貸の契約を結ぶ際に、その宅地建物についての重要な情報を購入者などに説明する義務があります（重要事項の説明）。

宅建業者は、説明する重要事項を記した書面を作成し、ここに宅建士が記名押印した上で購入者に交付・説明します。

この書面が重要事項説明書です。

宅建業法35条に規定された書面であることから「35条書面」とも呼ばれます。

学習のポイント

重要事項説明書（35条書面）を学習するポイントは、購入者の立場で考えることです。

すでにお伝えしましたが、宅建業法の一番の目的は「購入者等の利益を保護すること」です。

したがって重要事項説明書（35条書面）も、契約に必要な情報を購入者に正しく伝え、購入者が安心して契約できるようにすることが目的となっています。

重要事項の説明に関する問題は、「購入者等の立場」という視点から判断すると正解しやすくなります。

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宅建業法の頻出テーマ（2）37条書面（契約書）

頻出テーマの2つ目は「37条書面（契約書）」です。

契約書は宅建業法37条に規定された書面であることから「37条書面」とも呼ばれています。

頻出テーマの1つ目で取り上げた重要事項説明書（35条書面）との違いを比較しておきましょう。

書類名	内容
重要事項説明書（35条書面）	購入者がその物件を契約するかどうかの判断材料を提示する書類
37条書面（契約書）	売主（貸主）と購入者間での条件交渉の結果、最終的に合意した条件を契約する書類

学習のポイント

37条書面（契約書）における学習のポイントは2点あります。

37条書面（契約書）の記載事項

1つ目は、重要事項説明書（35条書面）の記載事項ではなく、37条書面（契約書）の記載事項であるものを覚えることです。

この2つに関する引っかけ問題がよく出題されているので、きちんと整理して暗記しましょう。

37条書面（契約書）の記載事項は下記のとおりです。

• 代金・借賃
• 支払時期・方法
• 登記・引渡時期

購入者の立場で考える

2つ目は、重要事項説明書（35条書面）と同様に、購入者の立場で考えることです。

宅建業法の一番の目的である「購入者等の利益を保護すること」という視点を忘れないようにしましょう。

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宅建業法の頻出テーマ（3）：自ら売主制限（8種制限）

頻出テーマの3つ目は「自ら売主制限（8種制限）」です。

通常、物を売買するときに適用される法律は民法です。

民法では「契約自由の原則」があり、条件は当事者同士で自由に決定できます。

しかし宅地建物の取引においては厳しい制限が設けられているケースがあります。

それは、売主と買主が下記のような組み合わせとなる場合です。

• 売主：宅建業者（不動産のプロ）
• 買主：一般消費者（アマチュア）

この場合、もし当事者同士で自由に条件を決めるとなると、買主である一般消費者は弱い立場に置かれることになります。

繰り返しになりますが、宅建業法の目的は購入者等の利益を保護することです。

そこで宅建業者と一般消費者が対等な関係になるよう、「自ら売主制限」で宅建業者に厳しい制限を設けているのです。

自ら売主制限が適用されるのは、宅建業者が自ら売主となる場合かつ、購入者が宅建業者でない場合となるので注意しましょう。

自ら売主制限は「8種制限」とも呼ばれ、制限には以下の8つがあります。

1. クーリング・オフ
2. 損害賠償額の予定などの制限
3. 手付の額などの制限
4. 手付金等の保全措置
5. 自己所有ではない物件の売買契約制限
6. 担保責任の特約の制限
7. 割賦販売契約の解除などの制限
8. 所有権留保などの禁止

上記から、今回は「クーリング・オフ」と「手付金等の保全処置」について解説します。

学習のポイント：クーリング・オフ

自ら売主制限（8種制限）の1つ目の学習ポイントは「クーリング・オフ」です。

クーリング・オフとは、一定期間、購入者が一方的に申込みの撤回や契約の解除ができる制度です。

訪問販売や電話勧誘など特定商取引において認めらている制度で、不動産売買契約においてもクーリング・オフが認められる場合があります。

クーリング・オフについては、以下のポイントをおさえましょう。

クーリング・オフの条件

• 売主が宅建業者で、購入者が宅建業者以外の場合
• 買受の申込み・契約をした場所が、宅建業者の「事務所等」ではない場合

※両方を満たす必要がある

クーリング・オフの期間

• 宅建業者からクーリング・オフができることと、クーリング・オフの方法を書面で告げられた日から8日以内であること
• 物件の引渡しかつ、代金全額を支払うまでの期間であること

クーリング・オフの方法

• 購入者がその書面を発したとき（発信主義）

※書面が宅建業者に届いたときではない

クーリング・オフの効果

• 購入者がクーリング・オフをした場合、売主はそれを理由に違約金や損害賠償を請求することはできない
• すでに受領していた手付金や代金などがあった場合は、すみやかにその全額を返還しなければならない

学習のポイント：手付金等の保全措置

自ら売主制限（8種制限）の2つ目の学習ポイントは「手付金等の保全措置」です。

もし物件の引渡し前に一般の購入者が代金を支払い、その後売主である宅建業者が倒産した場合、購入者は支払った代金を返還されず、物件も引き渡されないという事態になるでしょう。

このような事態を防ぐために、倒産などの問題が起きたときに購入者を保護する制度が「手付金等の保全措置」です。

たとえば、代金が契約時（手付金）、契約から引き渡しの間（中間金）、引き渡し前（残金）の3回に分けて支払われる場合、これらはすべて「手付金等」に含まれます。

一方、引き渡しと同時に支払われる金銭は手付金等には該当しません。

手付金等の保全措置には次の3つがあります。

• 金融機関による保証（保証委託契約）
• 保険事業者による保険（保証保険契約）
• 指定保管機関による保管

ただし、未完成物件は指定保管機関による保管ができません。

これについてもしっかりと頭に入れておきましょう。

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宅建業法の勉強法

本章では、宅建業法の勉強法について解説します。コツを押さえた効率的な勉強で、得点力を身に付けましょう。

勉強の順番

宅建士試験には4分野出題されます。おすすめの勉強の順番は以下の通りです。

1. 権利関係
2. 宅建業法
3. 法令上の制限
4. 税・その他

権利関係の学習を最優先と位置付けている理由は、権利関係に含まれる民法の理解が宅建業法など他の法律の理解にもつながるものがあるからです。

ただし、得点を稼ぎやすいのは宅建業法なので、難易度の高い権利関係で時間を使いすぎないように勉強を進めるのがポイントです。

勉強時間

宅建合格には200〜300時間程度の勉強時間が必要と言われています。

このうち宅建業法の分野に費やす時間の目安は40％程度と考えてください。

仮に総勉強時間を300時間と設定した場合、宅建業法の勉強にかける時間は120時間程度となります。

ただし、全体の40％というのはあくまで目安です。

暗記が得意な人であれば、宅建業法にかける勉強時間をもう少し短縮できると考えられます。

宅建業法にかける時間を目安よりも短縮できる場合は、より難易度が高い「権利関係」の勉強時間を増やすとよいでしょう。

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高得点を取れる勉強法

宅建業法の分野で高得点を取るためのポイントは、次の3つです。

• インプット学習に偏らない
• 文字だけでなく映像や音声でもインプットする
• 過去問で解き方を覚える

 1つずつ詳しく解説します。

インプット学習に偏らない

宅建業法を勉強するときは、テキストの読み込みのようなインプット学習に偏らないように注意しましょう。

暗記が中心の宅建業法の分野は、インプット学習だけでは「覚えたつもり」になりやすいです。

知識をしっかりと頭に入れるには、さっとテキストを読んだらすぐに対応する範囲の問題練習（アウトプット）をするのが効果的です。

インプットに時間をかけすぎず、積極的にアウトプットするよう意識しましょう。

インプットとアウトプットをセットにすることで、覚えた知識が定着するだけでなく、知識を問題文に応じて使う力も身に付きます。

問題練習を何度も繰り返しながら、たりない知識を補っていくよう心がけましょう。

文字だけでなく映像や音声でもインプットする

記憶を定着させるには、テキストを読み込む「視覚」からのインプットだけでなく、映像や音声を活用した「聴覚」からのインプットも併用するのがおすすめです。

さまざまな感覚を活用してインプットすることで、理解を深めたり知識を定着させたりする効果が期待できます。

運転中、料理中、入浴時間など紙のテキストを読み込めない環境でも、耳を使えばインプットできます。

スキマ時間を活用できれば、まとまった時間を確保しにくい忙しい方も勉強を進めやすくなるでしょう。

過去問で解き方を覚える

特に時間がない人は、過去問を漫然と解くのではなく「解き方を覚えるみちしるべ」として利用しましょう。

具体的には、目の前の1問に時間をかけて向き合うのではなく、わからなければすぐに解説を読んでしまってOKです。

インプットした知識を、実際の問題でどのようにアウトプットすればいいのか、その方法を知るために過去問を活用します。

また、過去問に取り組むことで、「絶対に落とせない問題」や、難易度が高くほかの受験者も解けないであろう「捨ててもよい問題」を取捨選択する目も養えるでしょう。

まとめ

本記事では、宅建業法の概要から試験での難易度、頻出テーマや勉強法を詳しく解説しました。

ポイントは次のとおりです。

• 宅建業法は不動産取引に関する法律で、主な構成は「開業」「規制」「監督・罰則」の3つ
• 宅建業法の頻出テーマは、重要事項説明書（35条書面）、37条書面（契約書）、自ら売主制限（8種制限）
• 宅建試験合格には200〜300時間程度の勉強時間が必要で、うち宅建業法には全体の約40%（120時間程度）を割くのが目安
• インプットとアウトプットをバランスよく行い、過去問演習を重視する勉強法が効率的

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