「重説」「37条書面」不動産取引に必須の書類とは？

重要事項説明

大きな金額が動く土地・建物の売買契約では、双方が確実な情報を把握したうえで取引を成立させることが望まれます。そこで宅建業法では、契約成立前に必ず、宅地建物取引士による重要事項説明（重説）を義務づけています。

重要事項説明で説明する内容

重要事項の説明は、宅地建物取引士が責任を持って行う必要があります。売買取引において、説明する相手は買い主のみで、売り主にその必要はありません。説明すべき重要事項は多岐にわたりますが、その中でも特に重要視される項目を次に示します。

• 契約解除に関する内容
• 損害賠償や違約金に関すること
• 代金・交換差金・手付金などの額と目的
• 代金・交換差金に関する金銭賃借のあっせんが不成立となった場合の措置について

説明は、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付し、取引士証を相手に見せたうえで行います。ただし、相手が宅建業者の場合は、交付のみで説明する必要はありません。

書類名は「35条書面」

宅地建物取引士が実施する買い主側への重要事項説明で使われる書類は、35条書面とも呼ばれます。35条書面の説明は、宅地建物取引士にしかできない独占業務であり、かなり重要な部分のため、宅建の試験に必ずと言っていいほど出題される内容。受験予定者は覚えておくようにしてください。

ちなみに、35条書面の説明を取引士が怠った場合、取引士本人は処分されないものの、宅建業者は業務停止処分を受けることになります。

37条書面

37条書面とは、契約内容を記載した書面のことです。これもまた、不動産取引においてかなり重要な位置を占める書類です。35条書面が契約締結前に交付されるのに対し、37条書面は「契約締結後、遅滞なく交付する」ことになっています。

37条書面を交付する者は宅建業者

37条書面は、仲介者である宅建業者が作成し、交付します。交付は宅地建物取引士である必要はありませんが、書面への記名押印は取引士が行わなければなりません。

37条書面の交付時期は契約成立後に遅滞なく行い、記載事項の周知を図ります。交付する場所はどこでも構いませんが、両当事者への交付が必要。35条書面はどちらか一方（売買契約の場合は買い主のみ）への交付となりますが、37条書面では双方に対し行う必要があり、違いに注意してください。

37条書面の交付を怠った場合、宅建業者は監督処分として業務停止処分、罰則50万円以下の罰金を科せられることがあります。

記載事項

37条書面には、「必要的記載事項」と「任意的記載事項」のふたつがあります。

必要的記載事項

必要的記載事項とは、必ず記載しなければならない事項のこと。

1. 「当事者の氏名・住所」
2. 「物件を特定する情報」
3. 「物件の引き渡し時期」
4. 「移転登記申請時期」
5. 「支払い額や支払い方法、その時期」

の5項目です。

任意的記載事項

取り決めに関する記載事項が、任意的記載事項です。

1. 「代金以外に発生した金銭の額、授受目的など」
2. 「契約解除に関する事項」
3. 「損害賠償や違約金について」
4. 「天災など不可抗力による損害負担」
5. 「瑕疵担保責任の定めについて」

などです。

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35条書面と37条書面の違いを正しく理解しよう

重要事項説明（35条書面）と契約内容記載書面（37条書面）は混同しやすいため、その違いを明確に理解することが重要です。いずれも宅建の必須課題といってよい重要な意味を持つ分野ですので、早くからその違いについて理解を深めておきましょう。

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