【問題】 ２　土地付中古住宅（代金700万円。消費税等相当額…

【問題】
２　土地付中古住宅（代金700万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、媒介業務に要する費用が通常の売買の媒介に比べ４万円（消費税等相当額を含まない。）多くなる場合、その旨をＣに対し説明、合意をした上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は341,000円（消費税等相当額を含む。）である。

３　土地（代金700万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、媒介業務に要する費用が通常の売買の媒介に比べ４万円（消費税等相当額を含まない。）多くなる場合、その旨をＤに対し説明、合意をした上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円（消費税等相当額を含む。）である。

【解説】
２　誤り。本体価額（税抜）が800万円以下であるので低廉な空家等の報酬の特例を適用することができます（本特例は依頼者である売主・買主の双方から受領する報酬に適用されます）。通常の売買の媒介において、Ａが依頼者である買主Ｃから受領できる報酬の限度額は、本体価額が400万円を超える場合の計算式により、700万円×３％＋６万円＝27万円に消費税相当額を上乗せして29万7,000円、これに媒介に要する費用を勘案して４万円（消費税込みで４万4,000円）を加えると34万1,000円となります。しかし、特例を適用した場合でも、依頼者の一方から受領できる報酬の上限は30万円（消費税込みで33万円）となります。

３　正しい。本体価額（税抜）が800万円以下であるので低廉な空家等の報酬の特例を適用することができます。通常の売買の媒介において、Ａが依頼者である売主Ｄから受領できる報酬の限度額は、本体価額が400万円を超える場合の計算式により、700万円×３％＋６万円＝27万円に消費税相当額を上乗せして29万7,000円、これに媒介に要する費用を勘案して４万円（消費税込みで４万4,000円）を加えると31万円（消費税込みで34万1,000円）となりますが、特例を適用した場合でも、依頼者の一方から受領できる報酬の上限は30万円（消費税込みで33万円）となります。

【疑問点】
宅建業者は、通常の報酬より多額のお金をもらいたいから特例を適用すると思料（適用は任意と認識）
2の場合、通常で341,000円、特例適用時で330,000円なら特例適用する意味はない。
➤問題文で、（依頼主に説明、合意は記載しているが）特例を適用するとは書いていないから、2も正になるのではないか。
➤逆に３は、（依頼主に説明、合意は記載しているが）特例を適用するとは書いていないから、3の上限は、341,000円になり、誤ではないのか。