問題 13 報酬の規制【令和４年　第27問】一部改題：　につ…

問題 13 報酬の規制【令和４年　第27問】一部改題：　について質問です。

問4：　Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金730万円（消費税等相当額を含み、土地代金は400万円である。）で契約を成立させた。当該媒介に要する費用については、通常の売買の媒介に比べ５万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する旨、Ｂに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は35万2,000円である。

回答4：４　誤り。報酬計算は、消費税抜きの本体価額が基準となります。土地付建物の代金が730万円（消費税等相当額を含み、土地代金は400万円）であるので、建物の本体価額は300万円（330万円÷1.1）となります。土地付建物の本体価額（700万円）が800万円以下であるので、売買契約の締結に際しあらかじめ依頼者に説明し、合意したときは、低廉な空家等の売買に関する報酬の特例を適用することができます。ただし、特例を適用した場合でも、一方から受領する報酬は、「30万円」（消費税込みで33万円）が上限となります。本肢の場合、計算するまでもなく、ＡがＢから受領できる報酬の限度額が上限の「30万円」（消費税込みで33万円）を超えるので、誤りとなります。なお、通常の売買の媒介の場合に、ＡがＢから受領できる報酬の限度額を計算すると29万7,000円（消費税込み）になり、これに媒介に要する費用５万5,000円（消費税込み）を加算した合計額は35万2,000円になりますが、上述したように、一方から受領する報酬は、「30万円」（消費税込みで33万円）が上限となります。

この回答のなかで、特例の有無による二つのケースが説明されています。
ケース1）「低廉空きなどの売買に関する報酬の特例」を適用するときは、報酬の上限は30万円＋税が上限となります。（5万円の費用はこの中にふくまれます）

ケース2）「低廉空きなどの売買に関する報酬の特例」を適用しないときは、27万円＋税に加えて、5万円の費用について合意しているので、合計32万円＋税となります。

ここで質問です
上記の回答では、ケース1）の特例を適用した結果の説明となっていますが、
こういった場合、宅建業者はケース2）の方が報酬が多少多いので、特例を適用しない選択は可能でしょうか（任意選択可）、
それとも、800万円以下の取引は特例を適用する必要があるのでしょうか（義務）。
ケース2を選択する場合は、上限額が変わってきますので。

ご確認よろしくお願いいたします。