不動産‐不動産の鑑定評価
2020年9月学科第42問

問題

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

２．取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

３．収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

４．収益還元法のうちＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

解答・解説

解答：1

不動産の鑑定評価の方法は、よく出題される論点です。いろいろな方法を覚えるのが少々大変ですが、覚えてしまえば得点できるので、頑張りましょう。

（選択肢　１）　不適切

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正（経年劣化など価値の下落分）を行って対象不動産の価格を求める手法です。

（選択肢　2）　適切

取引事例比較法は、類似する多くの取引事例に、事情補正、時点修正を行い、その後、地域要因の比較と個別的要因の比較を加味して求める手法です。 この、市場性に着目して求めた価格を比準価格といいます。

（選択肢　3）　適切

直接還元法とは、通常は1年の純収益を還元利回りで割って収益価格を求める方法です。

例えば、年間1,000万円の純収益が見込める賃貸物件があり、還元利回りが5％であると考えた場合その賃貸物件の価格は、1,000万円÷5%＝2億円になるという考え方です。

（選択肢　４）　適切

DCF法は、対象不動産が将来生み出す毎年の純収益を現在価値へと換算し、その合計値を対象不動産の価格とする方法のことです。

売却を想定する場合は、売却による利益も現在価値の計算に含めます。