不動産‐不動産の売買契約に係る民法の規定 2019年1月学科第42問

問題

　不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。
売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から５年以内にしなければならない。
未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。
買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還することにより、契約の解除をすることができる。

解答・解説

解答：3

不動産から、不動産取引に関する問題です。

この問題では、契約解除、瑕疵担保責任、手付金などについての基礎知識が問われています。

瑕疵担保責任とは、売買物件において通常の取引上の注意を払っても発見できないような欠陥のことを隠れた瑕疵といいます。その隠れた瑕疵に対して責任を負うことが瑕疵担保責任です。
もし購入不動産に、隠れた瑕疵を見つけた場合、買主が売り主に損害賠償を請求できます。
また、その瑕疵によって契約の目的を果たせない場合は、契約を解除することもできます。
注意すべき点は、買主がその権利を行使できるのは、瑕疵を知った時から1年以内ですので、しっかり覚えておきましょう。

手付金とは、売買の契約を締結する時に買主が支払う金銭のことをいいます。
解約手付けの場合、買主は手付金を放棄して契約を解除することが可能です。
逆に、売主の宅建業者は、倍額償還といって、手付金を買主に返還した上、さらに同額を買主に支払うことで契約を解除することができます。
ただし、手付金の放棄や倍額償還によって契約の解除ができるのは、契約を結んだどちらか一方が契約の履行に着手するまでです。

上記の点を踏まえて、選択肢を見ていきましょう。

（選択肢1）不適切

不動産の売買契約を締結した後において、期限までに売買代金の支払いや物件の引渡しができないなどの履行遅滞が生じた場合、相手方は一定の期間までに履行するように履行の催告をした上で、それでもその期間内に履行が行われないときに、契約を解除することができます。なお、履行不能（代金の支払能力なしや引渡し不可など）の場合には、催告をすることなく、契約を解除することができます。

（選択肢2）不適切

土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、買主は、瑕疵を知った時から1年以内であれば、売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をすることができます。また、その瑕疵によって契約の目的（住宅を取得し居住するなど）を達することができない場合、瑕疵を知った時から1年以内に契約を解除することができます。

（選択肢3）適切

未成年者が法定代理人（親など）の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、法定代理人がその契約を取り消すことができます。ただし、未成年者が自らを成年者であると信じさせるため詐術（詐欺など）を用いて契約を締結した場合には、その契約を取り消すことができません。

（選択肢4）不適切

買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除をすることができます。買主が売買代金を支払った場合には、すでに契約の履行に着手した後となるため、売主は手付金の倍額償還をしても、契約の解除をすることはできません。

この問題は「適切」なものを選ぶ問題なので、選択肢3が正解となります。

※正解と解説は、試験実施日の基準で記述しています。その後の法令改正等には対応していませんのでご注意ください。