不動産-借地借家法
2016年1月学科第43問

不動産から、借地借家法に関する問題です。

不動産の賃貸契約については、試験の出題頻度も高く、実務でも重要です。この問題では普通借地権に関する知識が問われています。普通借地権で特に重要なことは以下の通りです。

・普通借地権の存続期間は、建物の区別に関わらず一律30年

・土地の貸主は、借地権の存続期間が終了しても、正当事由がなければ契約更新を拒否することはできません。

　ここでいう「正当事由」は以下の4つで判断します。

① 貸主及び借主が土地の使用を必要とする事情

② 借地に関する従前の経過（契約時点の権利金や更新料等の授受の有無や金額等）

③ 土地の利用状況

④ 貸主が明け渡しの条件等として立ち退き料などの財産の給付を申し出た場合における申し出の内容

　一般に、借主の立場が保護されることが多く、正当事由が認められるケースはそれほど多いとは言えないのが実情のようです。

これを踏まえて、選択肢を見ていきましょう。

普通借地権の存続期間は、建物の区別に関わらず一律30年です。（旧法では、建物によって異なりました。堅固建物60年・非堅固建物30年）

借地権者は、借地権の登記がなくても、その土地に自分名義で登記された建物を所有していれば、第三者に対抗できます。

建物がある場合は、借地権者が契約の更新を請求すれば、期間を除き同一条件で契約を更新したものとみなされまが、建物がなければ、借地権者の請求だけで更新されたことにはなりません。なお、建物がある場合で、期間満了後も借地人が土地の使用を続けた場合は、更新請求があったものとみなされます。
賃貸人がこの更新請求を拒否するには、遅滞なく異議を述べる必要がありますが、この異議にあたっては、旧法でも新法でも正当事由が必要とされています。

①期間満了時に②契約の更新がない場合には、借地権者は貸主に対して建物を時価で買い取るよう請求できます。（建物買取請求権といいます）
なお、期間が満了する前に双方合意により契約を解除した場合（合意解除）や、賃料不払いなどの不法行為により契約が解除された場合には、建物買取請求権は行使できません。

※正解と解説は、試験実施日の基準で記述しています。その後の法令改正等には対応していませんのでご注意ください。